工程经济学(工程经济学版之《安家》：中集)

工程经济学
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本期作品：工程经济学版之《安家》
作者简介：王文佳，东南大学工程管理硕士学位（MEM）研究生，学号191274
摘要：本文对于一对年轻人——小A和小B——在买房中遇到的三种不同决策情况，分别是租房还是买房的决策问题，运用资金的时间价值分析，考虑在同一时间点，两个方案的净负债比较；不同房源的选择问题，利用影响度评价对不同房源评分，考虑在不同权重影响下的综合优势比较；房屋投资决策问题，通过两种方案现金流差值计算内部收益率，分析在不同情况下选择房屋投资方案的情况。
工程经济学版之《安家》
王文佳
中集：选啥房？
续上集。
小A和小B已准备买房，正在看房阶段，由于预算资金有限，小A和小B很快发现，就目前的预算，他们很难选到各个方面都领自己满意的房子，为了对房源进行科学客观的评价，小A和小B将二人对房屋重点评价要素整理如下：
要素A：交通便利程度
要素B：升值空间
要素C：社区环境
要素D：首付款金额（包含各项税费、中介费等）
要素E：楼层朝向
确定个影响因素权重，编制要素影响度评价表：
 

表 8
 
备选房屋信息整理如下：
房屋一：交通便利，出门即是公交站，一公里以内有两条地铁通过；七十年产权住宅，2005年建成的房子，房龄较大，没有特别好的学区，位于软件谷，刚需人群较多，可能有一定升值空间；小区环境一般，业主自筹物业，管理松散，停车位明显不足，破坏绿化停车普遍，以中老年居民和年轻租客为主，小区内有超市、菜场等生活设施，小区内有幼儿园及小学，目前正在进行翻新工程个车位规划，预计未来小区环境将有所改进；首付三成，无土地收益金，房主目前在其他区域有住房，满五不唯一，有1个点的契税和1个点的个税；房屋属于南北双卧室结构，北卧室面积较小，客厅采光较差，五楼无电梯，公摊面积小，得房率较高。
房屋二：交通比较便利，最近的地铁站距离约1.7公里，有两条地铁线；七十年产权住宅，2012年建成，房龄相对较新，没有特别好的学区，靠近商务区，刚需人群较多，升值空间较好；小区环境较好，楼间距较大，绿化完整，有独立物业，停车位规划比较合理，以中老年居民和年轻租客为主，小区内有超市、菜场、快递服务点等生活设施，附近有成熟的商业中心，生活便利；首付三成，无土地收益金，房主目前在其他区域有住房，满五不唯一，有1个点的契税和1个点的个税；房屋属于双南卧室结构，卧室布局合理，但是客厅面积很小且采光差，六楼有电梯，公摊面积大，得房率较低。
房屋三：交通比较便利，距离最近地铁站约1公里，1条地铁线通过；六十五年产权住宅，2008年建成，房龄较大，公寓环境，没有独立小区，无好学区，升值空间不大，且由于产权属性和年限问题，比较难找到买家，不易出手；无独立小区环境，整体规划较差，业主自筹物业，有规划地下停车库，居住人群以租客为主，附近有超市、菜场等生活设施，生活比较便利；首付三成，无土地收益金，满五不唯一，有1个点的契税和1个点的个税；房屋属于5.2米挑高结构，一层客厅，一层卧室，动静分离，房屋整体朝西，朝向不好，七楼有电梯，产权面积小，单价高。
房屋四：与房屋一位于同一小区，区别在于，首付三成，但是有收益金，首付款约占总房款四成，需在首付时付清；房屋南北朝向，客厅采光比房屋一好，楼层也较好。
房屋五：交通非常便利，位于地铁站上方；六十五年产权住宅，2012年建成，房龄小公寓环境，没有独立小区，无好学区，升值空间不大，且由于产权属性和年限问题，比较难找到买家，不易出手；无独立小区环境，整体规划较差，业主自筹物业，有规划地下停车库，居住人群以租客为主，紧邻地铁口商业区，生活便利；首付三成，无土地收益金，满五唯一，只有一个点的契税；房屋属于5.2米挑高结构，一层客厅，一层卧室，动静分离，房屋离地铁线非常近，地铁运行期间噪声较大，二楼卧室面积小，有电梯，产权面积小，单价高。
根据以上总结，小A和小B对五个备选方案进行了五个要素方面的评分（总分五分计），在通过各要素的影响系数计算，得出下表：

表 9
 
从上表可以看出，虽然房屋五在升值空间、社区环境、楼层朝向三个方面都具有比较明显的缺陷，但是由于其在交通位置、首付款金额方面的明显优势，且这两个方面对于小A和小B的房屋选择影响度更高，因此综合评价是最优的选择方案。
（中集完！下集预告：有土地收益金的房屋投资）

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